PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE)

Prinsip Bisnis

•  Apakah bisnis itu sederhana dan mudah dimengerti?

PT Bumi Serpong Damai adalah sebuah perusahaan property yang didirikan sekitar tahun 1984 sejak saat itu perusahaan masih dikembangkan oleh pihak Ciputra yang memiliki tanah seluas 6.000 hektar. Namun sayang property saat itu sedang mengalami pelambatan yang sangat signifikan akibat krisis yang terjadi 4 tahun setelah didirikannya. Sejak berubah kepemilikan pada tahun 2003 dan 2004 yang sekarang dikembangkan oleh sinarmas. Banyak perubahan signifikan seperti pemberian nama cluster yang istilah asing (sebelumnya ciputra menggunakan nama lokal) dan pembangunan infrastruktur yang memberikan kepastian dalam kemudahan akses ke BSD City. Sehingga saat ini BSD kini tak hanya bisa dicapai dengn kereta listrik Commuter Line jurusan Serpong Tanah Abng saja, tapi juga bisa dikunjungi via jalan tol lingkar luar Bintaro-BSD dan Fider Busway TransBSD. Amat mudah mencapai area Bumi Serpong Damai. Apalagi tol balaraja yang baru telah ditetapkan pada tahun 2016 kemarin akan menambah kemudahan akses serta memperluas jangkauan BSD City.

•  Apakah bisnis itu memiliki sejarah operasi yang konsisten?

Sejak tahun 1984 perusahaan masih konsisten menjadi perusahaan pengembang property yang berbeda adalah kini setelah 32 tahun berlalu. perusahaan memiliki akses yang lebih mudah dijangkau. Perusahaan-perusahaan besar mulai berinvestasi di BSD seperti Unilever, Apple, Gramedia dan Kompas, Aeon dan pengembang-pengembang besar lainnya sehingga tidak hanya sebagai kota tempat tinggal tapi juga sebagai kota yang terintegrasi dan memiliki tempat wisata, central bisnis, tempat hiburan yang dapat meningkatkan pendapatan berulang bagi perusahaan.

Event-event seperti balap, komunitas pecinta mobil, ataupun event-event lain yang sering diselenggarakan oleh pihak ketiga memberikan nilai tambah wisata perusahaan.

• Apakah bisnis itu memiliki prospek jangka panjang yang baik?

Jika melihat infrastruktur perusahaan yang terus dibangun dengan baik sehingga memberikan kemudahan akses akan meningkatkan penjualan perusahaan dimasa depan. Yang ditargetkan akan terus dikembangkan hingga tahun 2035. Perusahaan sendiri membagi pengembangan BSD City kdalah tiga tahap. Tahap awal seluasi 1.300 hektar. Tahap kedua akan dikembangkan seluas 2.400 hektare dan sisanya seluasi 2.300 hektar. BSD citi memiliki beberapa pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC BSD, BSD Junction, Giant, HypermarketBSD, AEON Mall dan Teraskota. Di sini juga ada beberapa tempat rekreasi menarik seperti OceanPark Water Adventure seluasi 7,5 hektar yang merupakan salah satu Thematic Waterpark terbesar di Asia Tenggara.

•  Apakah ada aspek lain yang dimiliki perusahaan yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap bisnis perusahaan?

Setelah melakukan riset dan melihat beberapa artikel tentang property serta forum-forum investor property saya dapat mengambil dua kesimpulan sederhana kenapa perusahaan memeiliki aspek lain yang secara tidak langsung berpengaruh terhadap bisnis perusahaan. Walaupun dulu BSD dimiliki oleh Ciputra. Namun dikembangkan sampai saat ini oleh sinarmas. Lalu apa nilai jualnya ? Jika dibandingkan dulu Serpong adalah sebuah hutan dan rawa yang kini berubah menjadi kota mandiri terbesar di Indonesia. Dengan infrastruktur yang kini sangat baik serta pembangunan kota yang juga memberikan tempat wisata dan hiburan sehingga tidak heran selama waktu berlangsung terbentuklah sebuah nilai waralaba dimana setiap orang mendengar kata Serpong langsung terikat dengan BSD City adalah nilai jual bagi perusahaan.  Yang kedua adalah seperti yang kita tahu bahwa perusahaan memiliki cadangan tanah (landbank) terbesar kedua di Indonesia. Saya kurang tahu tepatnya berapa yang telah dikembangkan namun jika membaca beberapa artikel dapat dismpulkan masih ada sekitar 4.700 hingga 5.000 hektar yang masih akan dikembangkan dan akan selesai pada tahun 2035. Artinya perusahaan masih ada prospek jangka panjang.

Prinsip Manajemen

• Apakah manajemen rasional?
• Apakah manajemen jujur kepada para pemegang saham?
• Apakah manajemen menentang imperative institusional?
• Seberapa baik manajemen dalam melakukan menganalisis biaya dan mengatur akuntansinya?

NB  : Saya sendiri masih belum paham dengan prinsip manajemen baik yang dikatakan Buffet dan Philip hal ini karena kurangnya pengalaman dalam mencari informasi melalui online atau web masing-masing perusahaan. Saya tetap masukkan karena seiring berjalannya waktu akan saya tambahkan.

Prinsip Finansial

•          Apakah perusahaan memiliki penjualan diatas rata-rata?

Well, jika kita melihat grafik diatas 4 perusahaan property yang dilihat berdasarkan kinerja perusahaan ditambah faktor nilai perusahaan terpilihlah empat perusahaan property yang kemungkinan menjadi pesaing perusahaan. Kelima perusahaan itu adalah CTRA, SMRA, LPCK, dan APLN. Jika kita lihat baik-baik apa tahun 2011 dan 2012 BSDE penjualannya lebih tinggi dibandingkan CTRA, SMRA dan LPCK. Sedangkan pada tahun 2013 menjadi perusahaan dengan penjualan tertinggi dibandingkan dengan yang lain dan selanjutnya perusahaan memeiliki penjualan yang kecenderungan bertumbuh. Di antara keempat perusahaan lainnya hanya hanya APLN yang penjualannya tidak terlalu signifikan. Jadi bisa dapat dikatakan perusahaan memiliki penjualan yang diatas rata-rata. Hal yang menarik dari BSDE adalah 16% hingga 20% dari penjualannya merupakan pendapatan berulang yang di tahun 2016 bahkan mencapai Rp 1,24T. Merupakan pendapatan berulang terbesar dibandingkan keempatnya. Perusahaan memiliki konsep tata kota yang menarik serta dapat meningkatkan pendapatan berulangnya. Infrastruktur yang lengkap, fasilitas, serta sarana-saran public lain yang terawat sehingga tidak heran jika banyak orang ingin berwisata dan meningkatkan pendapatan perusaahaan melalui sewa dan pendapatan dari pengelolaan gedung apartemen yang terima perusahaan sebagai penopang pendapatan berulang perusahaan.

•          Fokus pada ROE, bukan pada EPS

Sejak tahun 2015 dan 2016 sektor industry property dihadapi banyak tantangan, menurunnya permintaan sehingga tidak heran jika pengembalian dari kelima perusahaan mengalami penurunan. Pengembalian ekuitas tertinggi selama enam tahun terakhir masih dipimpin oleh LPCK. Namun tetap harus diperhatikan jumlah ekuitas yang ditanamkan LPCK masih tergolong kecil. BSDE berada di urutan ketiga dalam pengembalian ekuitas dibawah CTRA dan LPCK. Perusahaan memiliki ekuitas (modal) sebsar Rp 24T dan pengembalian laba bersih sebesar Rp 1,79T pada tahun 2016. Modal bersih ini jauh lebih besar dibnadingkan kelima perusahaan lain. Sehingga pengembalian ekuitas ROE perusahaan yang berada diperingkat ketiga merupakan hal yang mengesankan.

• ·         Hitunglah laba pemilik

Perusahaan memiliki laba pemilik yang terus bertumbuh. Jika melihat sejak tahun 2011 laba pemilik perusahaan terhitung sebesar Rp 1.25 Triliun dan pada tahun 2016 perusahaan memiliki laba pemilik sebesar Rp 2,4 Triliun sehingga perusahaan memiliki pertumbuhan majemuk selama 5 tahun terakhir secara majemuk sebesar 14,61% sedangkan belanja modalnya menurun sebesar 4,3%

• ·         Cari perusahaan yang memiliki margin profit tinggi

Perusahaan (BSDE) memiliki marjin tertinggi dibandingkan perusahaan lainnya. Namun mulai mengalami penurunan pada tahun 2015 dan tahun 2016. Marjin laba tertingginya yaitu pada tahun 2014 dimana bahkan mencapai 70%. Perusahaan mampu menurunkan beban serta meningkatkan marjin laba perusahaan.

• ·         Apakah perusahaan memiliki profit marjin yang bernilai?

Profit marjin yang bernilai saya mengambilnya dari konsep yang diajarkan oleh Philip Fisher. Apakah perusahaan BSD termasuk perusahaan yang tergolong beruntung atau memang perusahaan ini mampu dalam menekan biaya perusahaan. Karena sesungguhnya tidaklah mudah untuk menekan biaya perusahaan tersebut. Jika kita melihat grafik pada point sebelumnya kita dapat mengetahui dengan baik ditengah kurang menentunya perekonomian perusahaan baik di tahun 2015 maupun 2016 perusahaan mampu mempertahankan marjin profit perusahaan. Hanya LPCK yang berada diatas BSDE. Perusahaan mempertahankan marjin profit dengan meningkatkan pendapatan berulang ditengah kurang menentunya pasar dan menahan melakukan penjualan rumah secara besar-besaran serta menekan biaya bunga.

Sebenarnya ada cara lain untuk mengetahui apakah perusahaan memiliki profit marjin yang bernilai atau tidak. Yaitu, dengan cara membandingkan harga penjualan masing-masing perusahaan apabila harga perusahaan rendah. Namun tetap memiliki marjin profit yang tinggi artinya perusahaan memiliki profit marjin yang bernilai, karena profit marjin yang dimiliki perusahaan bukan semata-mata perusahaan hanya menaikkan harga karena permintaan yang tinggi pada tahun bersangkutan. Namun saya mencoba mencari daftar harga melalui online banyak data-data yang kurang akurat sehingga saya hanya membandingkan ke 5 perusahaan.

•          Untuk setiap dolar yang ditahan, pastikan perusahaan menghasilkan satu dolar dari nilai pasar

Sejak berubah kepemilikan tahun 2003-2004, Bumi Serpong Damai diambil alih grup Sinarmas, namanya menjadi BSD City.  Sayangnya saya tidak mendapatkan data laporan keuangan sejak diakuisisi pada tahun tersebut. Data yang saya miliki adalah sejak tahun 2007 hingga tahun 2016 (10 tahun). Jika kita melihat sejak tahun 2007 perusahaan selalu meningkatkan laba pemilik perusahaan yang hanya Rp 100 M menjadi Rp 1,7 T pada tahun 2016. Bahkan sempat menyentuh Rp 3,9T laba pemilik perusahaan pada tahun 2014.

Prinsip Pasar

• ·         Berapa nilai bisnis itu? Apakah bisa dibeli dengan harga diskon yang signifikan?

Saya tidak akan menghitungnya secara detil disini. Namun saya menggunakan metode John Burr William menggunakan DCF untuk mengukur laba perusahaan dimasa depan. Jika memperhitungkan kemungkinan laba perusahaan yang dapat tumbuh 10% setiap tahun kemudian didiskonkan dan niliai sekarangkan kita dapat mengetahui bahwa harga perusahaan berada di harga Rp 3,058.34 per lembar sahamnya. Saya memiliki BSDE di harga rata-rata sebesar Rp 1.800 artinya saya memiliki diskon yang siginikan sekitar diskon 22%.