Valuasi PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk 2016

PT BEKASI FAJAR INDUSTRIAL ESTATE TBK

Jejak langkah perusahaan :

·        1989 – Perseroan didirikan pada tanggal 24 Agustus 1989

·  1990 – Perseroan dengan Maruben Corporation (Jepang) membentuk perusahaan industrial Development (“MMID”), mengembangkan dan merintis kawasan industri di daerah Cikarang Barat (dahulu Cibitung), kabupaten Bekasi, yang dikenal dengan Kota Industri MM2100

·        2012 – Perseroan mencatatkan di BEI

·  2014 – Pendirian PT Daiwan Manunggal Logistik Properti (DMLP) merupakan kerja sama patungan antara perseroan dengan Daiwa House Industry Co.LTd. DMLP lebih berfokus pada pembangunan logistic berikut sarana dan prasaran pendukungnya.

·  2015 – Pendirian PT Best Sinar Nusantara (BSN). Yang berfokus pada pembangunan hotel yang terlteak di kawasan industry perseroan.

Kinerja Perusahaan

1.       Dari sisi Kesehatan Perusahaan

Dari sisi keamanan investasi diukur menggunakan Quick Ratio dan Cash Ratio untuk mengetahui apakah perusahaan mampu membayar hutang jangka pendek yang kurang dari satu tahun.

RASIO LIKUIDITAS	2011	2012	2013	2014	2015
QUICK RATIO	-	1.74	1.32	0.64	1.26
CASH RATIO	-	1.71	1.15	0.58	0.98

Dinyatakan dalam (%)

Melihat dari sisi quick rasio dan rasio kas perusahaan pada tahun 2015 perusahaan cukup mampu dalam membayar hutangnya hal ini dilihat dari quick rasio perusahaan yang diatas 1 serta cash rasio perusahaan yang mendekati satu.

	2011	2012	2013	2014	2015
ARUS KAS BEBAS (FREE CASH FLOW)	546,087	134,294	(221,398)	483,082	31,843

Dinyatakan dalam Rp

Dari sisi arus kas bebas perusahaan, perusahaan memiliki arus kas yang positif dan hanya sekali mengalami negatif pada tahun 2013. Hal ini terjadi karena perusahaan melakukan pembayaran uang muka untuk pembelian tanah.

                Dari sisi keamanan jangka panjang dilihat dari Debt Equity Ratio (DER) dan Long Term Debt Equity (LTDE).

	2011	2012	2013	2014	2015
DER	0.84	0.29	0.36	0.28	0.52
LTDE	0.00	0.10	0.17	0.09	0.40

Dinyatakan dalam (%)

                Yang menarik dari perusahaan ini adalah rasio hutang terhadap ekuitasnya sangat lah rendah bahkan di tahun 2014 utang jangka panjang perusahaan (LTDE) hanya 0.09 dari total ekuitasnya. Namun pada tahun 2015 perusahaan kembali mengajukan utang yang digunakan untuk pelunasan utang serta penggantian biaya dalam mengembangkan infrastruktur di kawasan, dan membiaya biaya untuk pengembangan bisnis.

2.       Pengelolaan Aset

Pada bagian ini akan di update karena saya sedang mempelajari bagaimana sector property melakukan pengelolaan aset-asetnya.

3.       Kemampuan Perusahaan Memperoleh Laba

Untuk mengukur kemampuan perusahaan memperoleh laba menggunakan dua indicator yaitu Return on Equity (ROE) dan Pertumbuhan laba bersih (NI Growth)

	2011	2012	2013	2014	2015
ROE	13.36	26.57	30.07	13.73	6.97
GROWTH LABA BERSIH	-	293.36	58.35	-47.46	-45.85

Dinyatakan dalam (%)

Kemampuan perusahaan dalam memperoleh laba cukup baik selalu diatas 10% selama periode 2011 hingga 2014. Namun sejak tahun 2014 perusahaan mulai mengalami penurunan pendaptan serta penurunan laba bersih perusahaan. Hal ini terjadi karena terjadi penurunan pada penjualan tanah pada tahun 2015. Yang menarik dari perusahaan ini adalah letaknya dikawasan industry sehingga tidak heran konsumennya melakukan pembelian diatas 10% dari pendapatan bersih rata-rata perusahaan besar seperti PT Ultra Jaya Milk yang melakukan pembelian pada tahun 2014.

4.       Murah atau mahal ?

Mengukur mahal atau murahnya perusahaan menggunakan indicator Book Value (BV) dan Price to book value (PBV).

	2011	2012	2013	2014	2015
BV	93	183	257	295	315
PBV		3.71	1.73	2.47	0.93

BV dinyatakan dalam Rp

Nilai intrinsic perusahaan berada di harga Rp 315 per lembar sahamnya sedangkan sedangkan saat ini perusahaan dihargai oleh pasar sekitar Rp 326 per lembar sahamnya (21 Januari 2017). Hal ini berarti perusahaan sedang dihargai tidak terlalu mahal namun tidak terlalu murah.

5.       Kesimpulan

BEST memiliki kemampuan memperoleh laba yang cukup baik ROE perusahaan selalu diatas 10% sejak tahun 2011 hingga tahun 2014. Namun sejak tahun 2014 pula perusahaan mulai mengalami penurunan penjualan serta penurunan pendapatan. Hal ini akan berdampak pada penurunan harga saham perusahaan. Hal yang unik dari perusahaan ini adalah berlokasi di area industry sehingga konsumennya adalah perusahaan-perusahaan besar serta para karyawan yang tinggal di daera tersebut. Hal itu merupakan nilai tambah karena pangsa pasarnya jelas dan terarah. Penurunan penjualan pada tahun 2015 terjadi karena penurunan penjualan tanah. Perusahaan memiliki rasio hutang yang dibilang cukup baik karena dibawah 1 dilihat dari rasio utang terhadap modal perusahaan. Perusahaan merupakan perusahaan berkembang yang berkembang cukup baik dilihat dari pertumbuhan modal serta nilai perusahaan yang selalu bertumbuh hingga tahun 2015. Namun penunurunan laba bersih akan membuat perusahaan ini mengalami penurunan harga saham.